Đối với mọi nhà đầu tư, bất động sản thương mại luôn được xem như là một đề xuất hấp dẫn. Nó giúp các nhà đầu tư tham gia vào một phân khúc mới với nhiều khách hàng và phát triển lợi ích kinh doanh. Tuy nhiên, bất động sản thương mại cũng là một trong những phân khúc đòi hỏi sự cân nhắc cẩn trọng so với phân khúc bất động sản nhà ở.

Sự kiên nhẫn là một yếu tố cần thiết đối với những giao dịch này vì chu kỳ bán hàng thường dài hơn, đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng với nhu cầu của thị trường. Nhưng nhiều chỉ số chỉ ra rằng bất động sản thương mại là sự lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư muốn chuyển hướng kinh doanh của họ trong năm 2018.

Mười thành viên của Hội đồng Bất động sản Forbes đã chia sẻ những điều mà các nhà đầu tư nên biết trước khi tham gia đầu tư vào bất động sản thương mại. Dưới đây là những đề nghị của họ:

1. Kiên nhẫn là chìa khóa của thành công

So với đầu tư vào bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại sẽ mất nhiều thời gian hơn để tạo ra lợi nhuận, có thể tính bằng tháng thay vì tính bằng ngày. Tìm được người thuê nhà mới đã mất nhiều thời gian, xây dựng hoặc cải tạo còn mất nhiều thời gian hơn. Nhưng các hợp đồng thuê này cũng thường dài hơn. Điều quan trọng là phải nhớ rằng kiên nhẫn là chìa khóa của thành công. - Roger Blankenship, Flipping America.

2. Hiểu rõ thị trường

Các nhà đầu tư cần phải hiểu rõ được thị trường họ đang đầu tư. Có một số nguyên tắc cơ bản (các vấn đề pháp lý, cạnh tranh, vị trí, thuê mướn, vv) sẽ cho phép họ có những khoản đầu tư khôn ngoan mang lại lợi nhuận cao. Điều này sẽ giúp các nhà đầu tư điều chỉnh các khoản đầu tư bất động sản thương mại và đa dạng hoá danh mục đầu tư. - Juan Zaragoza, Exan Capital LLC

3. Xem xét Nhân khẩu học và xu hướng phát triển của khu vực dự định đầu tư

Khi đầu tư vào bất động sản thương mại, nhà đầu tư cần phải xem xét nhân khẩu học và xu hướng phát triển của khu vực họ dự định đầu tư. Những điều đó có phải là một trong những lý do đầu tư không? Bạn đã có kế hoạch phát triển chưa? Nếu có, hãy tìm một nhà môi giới địa phương để tìm hiểu về khu vực và biết được các chính sách của các cơ quan địa phương có thẩm quyền. Bạn cũng  sẽ cần phải tìm hiểu luật xây dựng và luật môi trường! - Rita Santamaria, Champions School of Real Estate.

4. Đánh giá rủi ro theo loại tài sản

Việc đánh giá rủi ro sẽ rất khác nhau trong thương mại khi so sánh với bất động sản nhà ở, và nhiều phân khúc theo loại hình tài sản. Sự thành công của hai danh mục tài sản nhà ở cạnh nhau thường tương tự nhau, trong khi tòa nhà thương mại ở vị trí tương tự có thể dao động độc lập, vì vậy điều quan trọng là phải hiểu phạm vi rủi ro vốn có của bạn đối với các khoản đầu tư tiềm năng. - Nav Athwal, RealtyShares

5. Tránh các doanh nghiệp hoặc các mô hình kinh doanh thất bại

Nếu người thuê nhà của bạn bao gồm các nhà hàng, cửa hàng tạp hóa, quán bar hoặc các mô hình kinh doanh đang dần chuyển sang hình thức trực tuyến (như ngân hàng), bạn cần phải cân nhắc việc họ sẽ không thể thanh toán hợp đồng thuê nhà của họ ngay một lúc và bạn cần chuẩn bị bảo hiểm hợp lý để chắc chắn rằng bạn sẽ được hỗ trợ thiệt hại tối đa khi rủi ro xảy ra. Tìm hiểu các doanh nghiệp không thành công và cố gắng hết sức để tránh làm việc với họ. - Kent Clothier, Real Estate Worldwide

6. Nắm rõ khung thời gian cho tất cả các phê duyệt của thành phố

Sau khi làm việc với hơn 75 khu vực pháp lý của các thành phố khác nhau nhằm đạt được chấp thuận tổng thể của thành phố, tôi biết có thể mất một tháng hoặc thậm chí vài năm trước khi nhận được giấy phép xây dựng. Trước khi mua một bất động sản thương mại, hãy tổ chức cuộc họp với chính quyền địa phương để xác định sự chấp thuận cần thiết - từ quy hoạch, phân khu, kế hoạch địa điểm, hội đồng thành phố, vv ... - Pamela J. J Goodwin, Goodwin Commercial

7. Hiểu được tác động của thị trường đến nhu cầu

Điều quan trọng là hiểu được các yếu tố ảnh hưởng đến loại tài sản mà bạn đang đầu tư. Ví dụ: nếu bạn đang tìm cách đầu tư vào bán lẻ, hãy xem xét tác động lâu dài của thương mại điện tử đến nhu cầu của người thuê và người tiêu dùng. Nếu bạn đang xem xét phân khúc văn phòng, hãy tìm đến các xu hướng như co-working và telecommuting có thể ảnh hưởng đến nhu cầu về không gian văn phòng trong phân khúc thị trường của bạn. - Gary Beasley, Roofstock

8. Hãy sẵn sàng nắm bắt vai trò chủ động

Đầu tư vào bất động sản thương mại không phải là đầu tư thụ động. Các nhà đầu tư thành công nhất là những người đóng vai trò chủ động. Họ có hệ thống và quy trình kịp thời để đảm bảo rằng tài sản đang đạt được tiềm năng hoạt động tối đa. Họ liên tục nắm bắt các hạng mục phát triển và xu hướng kinh tế tại thị trường địa phương, cũng như các xu hướng kinh tế rộng hơn. - Jay Crotty, SkyView Advisors

9. Tìm vốn hoặc thỏa thuận tốt

Để thành công trong bất động sản thương mại bạn cần hai điều: vốn hoặc thỏa thuận. Hiện nay, thị trường đang dồi dào vốn và nếu bạn có thể tìm thấy một thỏa thuận hấp dẫn, cổ phần sẽ thuộc về bạn. Nếu bạn không thể đạt được thỏa thuận và lo lắng về việc định giá cao, hãy tìm kiếm nguồn vốn đầu tư dài hạn. Kết hợp hai điều này sẽ cho bạn sự tín nhiệm để đạt được thành công. - Brian Milovich, Calvera Partners

10. Xem xét các khoản nợ bất động sản thương mại

Một số nhà đầu tư không biết đến cơ hội đầu tư bất động sản với rủi ro ít hơn và lợi nhuận tiềm năng lớn hơn quyền sở hữu bất động sản thông qua việc đầu tư vào các khoản nợ bất động sản thương mại (CRE). Với lợi nhuận trong khoảng 8-10% và đứng vững hơn so với chủ sở hữu bất động sản trong trường hợp điều chỉnh thị trường, cơ hội này thường bị bỏ qua bởi các nhà đầu tư chỉ chú trọng tìm kiếm đầu tư  vào bất động sản thương mại. - Evan Gentry, Money360. 

Thu Thủy

Lược dịch theo Forbes